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涉案20余亿元陕西名企中登被查楼市虚火要凉凉

2019/11/10 来源:江油汽车网

导读

早安,坊友们~今天是2018年10月29日,星期一,农历九月二11,西安晴,气温4-20℃,空气质量指数(AQI)71,良。就在西安房市

早安,坊友们~今天是2018年10月29日,星期一,农历九月二11,西安晴,气温4-20℃,空气质量指数(AQI)71,良。

就在西安房市虚火旺盛时,下半年的滑铁卢迅速来临。而综观近半年来,从“状告自己的开发商”到“恶意炒房被点名的1批批房企”,再到伸手“秦岭别墅”,一些地产开发商屡屡跑偏。整理房市,规范发展,已势在必行!

此前,208坊专家库一位学者就曾聊起,“盛宴以后,恐有房企不胜酒力,露出马脚。”

26日上午,曾声名显赫的陕西地产公司中登集团因涉案20余亿元拒不执行,西安市中级人民法院出动50多名警力,对其进行了搜寻。据悉,该企业自2016年以来在西安中院受理履行的案件达31件、受理标的额达20多亿元,但仅向法院缴纳履行款60万元,剩余案款拒不缴纳,下一步可能约谈相关责任人。

难以想象,2个月前的一次盛大会议上,中登团体创始人、董事长宋玉庆还在致辞中表示:“前些年我们在经营进程中遇到一些困难和挫折,但是企业已经一步步从困境中走出来了。”根据计划,还将进军大健康产业,其“中国北方太阳城健康养老示范园”项目,号称占地2000亩,项目总投资100亿元,建成后将是中国西北最大的大健康产业园区。

然而,浮华背后,资金断裂。宋氏“空手道”,终于“失手”。

涉案20余亿元陕西名企中登被查楼市虚火要凉凉

城改,达摩克利斯之剑

成于城改,败于城改。这是业内对宋玉庆的总结。

胡润富豪排行榜显示,宋玉庆2011年以34亿元位列陕西第四、2012年以33亿元列陕西第二、2013年以34亿元位列陕西第二、2014年以32亿元列陕西第六、2015年以33亿元列陕西第10。其财富的积累离不开城改项目。

2003年,中登团体以9800万元的价格,拍得西安经开区71亩土地的使用权,赢得了“北城第一拍”的美誉。其实在此之前的2002年,中登大厦就在西安经开区开建,中登实现了“1幢大厦”的房地产。“西安有实力的民营企业基本都集中在房地产行业,由于房地产的市场化比较早,我们这些企业确实依靠早期的房地产捞到了第一桶金。”对房地产的造富,宋玉庆并没有躲避。

2016年,在中登集团的24年庆典上,宋玉庆还满怀激情地宣布中登集团正在全力推动牛王庙城改项目的手续办理;全力推进十里铺项目土地挂牌;拆迁完成十里铺A地块东北角厂房,协助融创进场,确保年内融创中登合作项目开盘。

一头扎进好几个城改项目,是中登前几年的常态。

但城改,并不是单纯的经济发展,它牵涉到更多的是社会问题。而西安一度时期以来的城改现实,问题频显:由于有政府背书,企业为抢政策蛋糕,资金不足也敢参与。而由于资金吃紧,就出现拆迁容易安置难的重大问题。

2013年,就有专家提示:由于城改政策实施执行过程中的不到位,高速运转的西安城改如今已初现风险苗头,重拆迁轻安置、资金链吃紧、城改房转性瓶颈等多方面问题不断恶性循环,原本期待多赢的城改正渐渐演化为一个危险的游戏。

涉案20余亿元陕西名企中登被查楼市虚火要凉凉

中登的明星房企身份,并未在这场“蛋糕哄抢”中免俗,乃至疏忽资金储备,“大开胃口”,“带病分市”。大量被拆迁的失地村民因得不到妥善安置生活水平急剧下降,甚至没有保障,村民们因后顾之忧没法解决而与城改参与各方矛盾冲突不断。

其中,位于西安北郊未央区“中登阳光10里项目”就是典型代表。由于资金不足,不仅项目烂尾多时,后期的回迁也是问题重重。

“2008年前后,村北200亩地被一个开发商征走了,后来还有103亩城改用地,虽然政府文件写着不能用于经营性开发还是被建成小区卖了,2010年把剩下的全部拆完,到现在都该回迁了安置楼只挖了一个坑。”“到今年7月1日满30个月回迁楼还没影儿,按政策过渡费需要翻倍,可开发商根本没有钱,现在几个月过去了都还没有领到过渡费。”当时的村民,满腹怨言。

但对参与城改的房企来说,有人这样总结:“玩好了你就是空手套白狼,玩不好的话,干着干着就走不下去了,最后是被拆迁村民、买城改房业主都被吊在半山腰。”

而中登在城改的“空手道”上,几度“失手”,被坑的市民堵街堵门。对此,宋玉庆也曾在2016年坦言:“一头扎进去做了四个村的城改项目。我自责对不起村民,对不起当地政府。做企业应该实事求是,好多企业不是饿死而是撑死的……”

“蛋糕吃太多”,奶油甜腻胃液不足,自然“撑死”。其实彼时,中登的资金链已出现重大问题:正在承当4个城中村改造项目,涉及到8000多户村民,安置房60万平米。当时只有2个村实现了回迁,还有2个村的安置房停工。在这两个尚未实现回迁的城改项目上,中登团体已投入了超过20亿元的资金,根本已无资金可投入。

城改项目,犹如一柄达摩克利斯之剑,具有多大的权力,就要负多大的责任,在和平安宁之后也存在着危险与不安。

可惜,中登,败走。

涉案20余亿元陕西名企中登被查楼市虚火要凉凉

楼市虚火,要凉凉?

关于中登拒不执行的20余亿元,西安中院表露:前期已经采取拍卖房产等方式,履行完毕1.6亿元,但其余案款在执行中遭遇困难。

曾经的巨头变老赖,中登十年,虚热的脾胃,凉凉。

颇有诡异的是,与中登的“幻灭”相对应的恰是楼市的“膨胀”。有目共睹,西安此前一路飙升的房价。

结合历史数据来看,在2011-2016年西安房价一直不温不火,房价收入比也处于较低水平。以2015年的数据来看,当年西安的房价收入比为6.5。2016年下半年,西安房价逐步升温,一年半过后,目前主城区在售楼盘的价格已普遍过万。

对此,本地一位张姓房产观察人士称,除大量购房者和开发者看到了西安“价值洼地”的潜力,对房地产构成推动。另外,还有部分开发商压货惜售,房价非理性上涨很难持久。

“地产,土地是根本,但金融是命根子。民间借贷、预售等,都是一种常用融资方式。此前去库存压力大,据我了解,部份房企已经资金匮乏,急需流转。此时压货不出,其实很容易使紧张的资金链崩断。虚火太旺,泄太猛,恐要失和。”

而房价暴涨之后又被曝出摇号黑幕、捂盘惜售、违规售卖,烂尾等一系列扰乱房地产市场秩序的行为。房价低的时候无证出售,房价回温后试图举报自己违规销售!作废此前合同并以高价售出的事件,在西安地产市场中数不胜数——这其中不但涉及到西安本土老牌房企,行业大佬甚至还有上市公司房企的身影。

随后,西安出台了各种调控政策,对楼市乱象打击也越发严厉,总体上取得了一定的成果。对频频出现的开发商“坐地起价”问题,西安市房管局相干负责人介绍,从2016年底至2017年9月13日,西安市连续出台屡次限购政策,对购房者购房资历及限购范围、条件等有着详细规定。据西安市房管局公布的《2017年已作出行政处罚决定的项目名单》,因未取得《商品房预售许可证》擅自售房等缘由,36家房地产企业被处罚700万元。

“这里面有个恶性循环。房企资金不足 继续拿地盖楼 期望预售衔接资金 压货VS 炒房,忍住自身资金压力提高回笼资金数额 追市场,再盖楼 再炒房提高回笼资金...... 资金处于冰河世纪,房价却在火山爆发,这类温度差正是在滚火球,就看火大还是冰厚,但不正常的虚火总会一不小心烧断资金冰层,完全浇灭房企。”张姓房产视察人士说。说到中登,他建议,“虚火的房市和撑死的房企,总是成对出现。中登看似是败在城改的个案,但其实是西安大部分房企的一个缩影,‘由于撑了消化不了,所以更要吃以求撑大胃’,或‘因为没钱,所以更要拿项目盖楼’,这种搭建资金链的方式,饮鸩止渴。中登的结局,有点可惜。但明星企业的倒塌给所有房企敲醒了警钟,何尝不是西安房市的新开始、新纪元。”

启示录:企业 or 企图?

宋玉庆曾豪言初心:帮“城改”就是帮西安的社会稳定,救“城改”就是救西安经济,他曾想把自己的生意捆绑在西安的命运之上。宋玉庆也荣获过陕西省“10大杰出企业家”“陕西地产15年杰出贡献人物” 等荣誉称号。

确切,说到到城改,如果没有企业参与,又哪有西安今日的面貌。企业是经济载体,在高质量发展要求前,企业的转型升级与企业家精神的重塑也是至关重要。

党的十八大以来,“发挥企业家作用”“宏扬企业家精神”“保护和鼓励企业家队伍”等内容多次出现在有关文件中。在经济新常态的语境下,随着大众创业、万众创新的广泛展开,“企业”与“企业家”这一组词,对西安而言,则意味着更多。

成功举办西商大会;推出企业家沙龙、年度优秀企业家评选等系列活动;城市面貌和发展环境明显改良;人材新政加速了人材优势凸显,提升了城市竞争力,为国内外企业和西商回归创业提供了广阔空间......制度和政策让“育商聚商”有了土壤。尊重和弘扬企业家精神成为全社会更为广泛的共识,大西安也有了“小目标”——打造成关心企业家、重视企业家的示范城市。

但在追逐利润的同时,企业家更有敏锐的社会洞察与强大的克己,更有大情怀与格局。“何为人?何为正确?”这是日本著名企业家稻盛和夫常常自省的问题。

具体到房企,有一个值得注意的一个小信号,今年以来,房地产企业改名的有点儿多。保利、龙湖、万达、远洋等多家地产公司纷纷将企业名称中的“地产”二字去掉,几大房企中名称保存“地产”字样的已经所剩不多。在因城施策、遏制房价上涨等调控政策下,大量负债、快速开发、快速周转的传统经营模式已难以为继,一些房企不再热中寻求规模与速度,已开始主动收缩规模、放慢速度、着力转型。

一方面,转理念,从赚快钱转变为赚慢钱。从依靠投资拉动的赚快钱思惟,转变为更深度地参与到经济社会发展进程中的赚慢钱思维,着眼于在城乡建设、产业经营、社区服务等方面长远经营;另一方面,转思惟,从依托营销到依靠科技。爱彼迎等国外企业和链家等国内企业“互联网+房地产”的创新模式已取得了成功。房企在多元化转型的实践中,可能暂时难以得到明显的利润,但只要更好地对接人民群众更多层次、更多元化、更高质量的居住需求,转型的路一定会越走越宽阔。

但回望西安此前的房市乱象,从居心叵测地状告自己的开放商、到歹意炒作的联手的房企和中介、再到与区县政府部份官员合计伸手的秦岭别墅,为“发展”而“发展”,不加选择只求图快;“空手套白狼”企业,妄想钻空子“以小搏大”......贪心不足的“企图”终于让“企业”歇菜。

听说,2017年初,因某知名媒体举行的年度峰会名单上出现“宋玉庆”的名字,那些被“套”了很多年的业主,在会议现场拉出条幅高喊“宋玉庆,你出来!”而这样的案例,也恐不在宋玉庆一个房企老板身上产生过。诚如宋玉庆自己反思,贪心求大,过度逐利。在渐失企业责任的同时,也失去了企业初心。

中登倒在过盛的“企图”,经济发展需立起实干的“企业”。

(图片来源于网络)

新闻茶点

1.大力弘扬优秀企业家精神(纵横)

《 人民日报 》( 2018年10月29日 05 版)

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